募资63亿元，港股年内最大新发IPO来了

递表五个多月，万物云IPO只差临门一脚。

9月19日，万物云空间科技服务股份有限公司宣布，该公司拟全球发售约1.17亿股H股股份，于9月19日-9月22日进行招股，每股发售价为47.1港元-52.7港元，每手100股，预期将于9月29日9时开始交易。

同日，万科也发布公告称，万物云已于9月19日就万物云境外上市及全球发售刊发招股章程。

市场预计，万物云此次预计募资8亿-9亿美元（约合人民币56亿-63亿元），将成为年内港股最大IPO。

万物云官网显示，万物云前身为万科物业发展股份有限公司，成立于1990年。2020年10月31日，其正式更名为万物云空间科技服务股份有限公司。

万物云于2021年10月由万科物业更名而来，其发展历程可追溯至32年前。与其他专注住宅服务的物业管理有所不同，万物云近年来启动了平台化的发展战略，构建了Space、Tech和Grow等业务模块。

其中，Space模块包含归属社区空间服务的万科物业朴邻发展，归属商企空间服务的万物梁行，归属城市空间服务、全国首个以城市服务为定位的全新品牌万物云城。

Tech模块则包括万睿科技第五空间等，分别提供软硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务；Grow模块的万物成长是公司的孵化器，持续连接成熟企业、孵化创新企业。

从财务表现看，据港交所官网披露的万物云聆讯后资料集，万物云的收入由2019年的139.27亿元增加30.3%至2020年的181.45亿元，并进一步增加30.6%至2021年的237.04亿元。

从财务表现看，今年上半年，万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，占比56.3%，同比增长34.8%；商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，同比增长39.7%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入11.6亿元，同比增长59.0%

去年11月5日，万科首次披露了拟分拆子公司万物云上市的计划。

当时，万科方面表示，万物云在住宅服务、商写服务、城市服务三方面均已呈现良好发展势头，公司认为上市时机成熟。

如果此次分拆上市得以实现，将有助于突出公司在空间科技服务领域的发展优势，提高公司及万物云的持续运营能力，释放其内在价值，同时有利于公司向开发、经营、服务并重转型发展。

自此之后，万物云的IPO日程进度很快。今年4月1日，港交所网站显示，万物云向港交所正式递交上市申请。7月，关于分拆万物云境外上市的申请获得中国证监会核准。9月1日，万科分拆万物云境外上市通过港交所聆讯。

公告显示，此次募集的资金将主要用于业务扩张、创造新收入机会，在全国范围内推进万物云街道模式。部分资金会用于AIoT和BPaaS解决方案的开发，孵化万物云生态系统，及吸纳与培养人才。

万物云的野心，早已超过了传统物业，而是更像一家科技公司了。这些现状和想象空间，还有待于市场的充分认知和了解，并给予重新估值。

值得注意的是，当前港股市场物业板块表现欠佳，板块整体估值较前期高位回落明显。

针对上市时机选择的问题，万科董事会秘书朱旭回应称，确实去年物业市场估值远远高于现在，但对万科而言，推进业务分拆并不是以资本市场的市值窗口作为考虑因素。

万物云无论在哪个时点上市对它而言都是一个新的起点，不是终点。朱旭直言，我们并不追求在行业估值顶点去上市，我们希望万物云能够得到市场的理性估值。

郁亮则补充称，万科分拆物业上市，不是卖猪仔，通过好的价钱把它卖掉，是想让它通过上市有更好的发展空间，所以短期市场的估值万科不是最在意的，更关心的是通过资本市场来获得更多的力量，支持它进一步发展。